賃貸物件の壁に穴や跡ができたら？原状回復義務の範囲について解説

賃貸物件の退去時、大家さんなどから借主に対して入居当時の状態に室内を戻すよう求められることがあります。
これを「原状回復義務」と呼びますが、実際はどのようなケースで借主に原状回復義務が生じるのかわからない方は多いでしょう。
今回は、賃貸物件の壁に対する原状回復義務について、画鋲の穴やポスター跡、タバコによる汚れなどケース別に解説します。

賃貸物件の壁に生じた画鋲などの穴に関する原状回復義務

賃貸物件の壁に穴が開いた場合、原状回復義務が生じるかどうかは、穴が開いた原因あるいは賃貸借契約書の記載内容に応じて異なります。
基本的に賃貸物件の壁に開いた穴が通常の暮らし方によって生じた傷（通常の損耗）と判断される場合、原状回復義務は生じないとされるのが一般的です。
一方で借主の故意や過失により壁に穴が開いたケースは原状回復義務が生じ、大家さんや賃貸物件の管理会社から借主へ修理費用が請求される恐れがあります。
ここからは、賃貸物件の壁に開いた穴のうち、どのような原因で開いたものに対して原状回復義務が生じるのかを見ていきましょう。

画鋲やピンを刺して開いた穴

カレンダーなどを設置するために画鋲やピンを壁に刺して開いた穴に対しては、通常の暮らしによってできた損耗とみなされるため、原状回復義務は生じません。
画鋲やピンを刺して開いた穴の原状回復義務に関しては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。
ガイドラインによると、カレンダーやポスターなどを貼る行為は、通常の暮らしのなかで実施される行為の範疇を超えていないとされています。
これらの目的のため、画鋲やピンを壁に刺して開いた穴は通常の損耗と判断されるとの記載もあり、借主に原状回復が生じる可能性は少ないと判断できるでしょう。
なお、ガイドラインよりも賃貸借契約書が優先されるため、契約書の内容によっては原状回復義務を負う可能性があります。

ネジや釘の穴

ネジや釘の穴は画鋲などの穴と異なり通常損耗とは認められず、借主に原状回復義務が生じる可能性があります。
画鋲やピンの穴よりもネジや釘の穴は大きくて目立ちやすく、場合によっては下地を傷める恐れがあることが理由として挙げられます。
ビスやボルトの穴も同様に原状回復義務の対象となるため、賃貸物件の壁に使用するのは避けたほうが良いでしょう。
なお、エアコンを壁に設置する場合に生じるビスの穴は原状回復義務の対象外です。
基本的にエアコンは生活必需品と考えられており、室内機を設置するためにはビスが欠かせないことから、ビスの穴は通常の損耗とみなされます。

家具などを壁にぶつけて開いた穴

大きな家具や家電の搬入時、誤って壁にぶつけて穴が開くことがありますが、このケースでは借主に原状回復義務が生じやすいです。
サイズがある家具や家電は比較的重く、耐衝撃性が低い壁や下地にぶつけてしまった場合は大きな穴が開きやすいです。
万が一にも壁に大きな穴が開くと借主側の過失と判断され、修理費用を請求されやすくなります。
お部屋のレイアウトを変更する場合や引っ越し時などはとくにご注意ください。

賃貸物件の壁に生じたポスターの跡などに関する原状回復義務

賃貸物件で長く生活していると、壁の表面に目立つ汚れが生じることがあります。
どのような原因で壁が汚れた場合に原状回復義務が生じるのか、ケースごとに確認しましょう。

ポスターの跡

賃貸物件の壁に好きなキャラクターや芸能人のポスターを貼っていると、剥がしたときに壁の色が周囲と異なっている場合があります。
とくに長年同じ場所に同じポスターを貼っている場合、そのポスターの跡がくっきりとわかるほど変色することもありますが、ポスターの跡は原状回復義務の対象にはなりません。
賃貸物件の壁が変色するのは基本的に、蛍光灯の明かりや窓から射しこむ日光などが原因のヤケによるもので、経年劣化としてはごく自然に起こり得ると考えられます。
ゆえに、賃貸物件を退去する時点で壁にポスターの跡があったとしても、借主に原状回復義務が生じる可能性はないでしょう。
自治体によっては経年劣化にともなう壁の変色を貸主負担とするガイドラインを定めているため、事前に確認してみてください。

電気ヤケの跡

家電と壁との距離が近いと、家電の真後ろあたりの壁に黒ずみができることがあります。
この黒ずみを電気ヤケと呼びますが、借主に原状回復義務は生じず、修理費用は貸主が負担するのが基本です。
電気ヤケは賃貸物件の借主が故意に生じさせた跡ではなく、ごく一般的な暮らし方のなかで発生する通常の損耗にあたると考えられます。
冷蔵庫やテレビなどの裏に電気ヤケの跡が生じていたとしても、壁の修理費用を借主が負担する必要はゼロに近いです。
なお、冷蔵庫のサビを放置し続けた結果として跡が生じた場合は借主に原状回復義務が生じ、修理費用を負担しなければなりません。

賃貸物件の壁に生じたタバコを原因とした汚れの原状回復義務

普段からタバコを吸う方にとって問題なのが、タバコを原因とした黄ばみやニオイによる賃貸物件の壁の汚れです。
結論から言うと、タバコが原因で壁に黄ばみやニオイがついた場合、借主に原状回復義務があると判断されて修理費用が必要となります。

タバコが原因の汚れ・傷みと原状回復義務の関係性

国土交通省によるガイドラインを確認すると、タバコを理由とした壁の汚れおよびニオイは、通常の暮らし方にともない生じる損耗の範囲を超えると判断できます。
これにより、原状回復義務が借主にあるとみなされ、退去するタイミングで賃貸物件の壁の修理費用を借主が負担する流れが定着しつつあるのです。
なお、2011年以降にガイドラインが改定されるまでは、通常のクリーニングできれいにできる程度の汚れは通常の損耗に含まれるとされていました。
タバコの黄ばみやニオイに対する原状回復義務は厳しくなりつつあるのが現状です。

壁に生じたタバコの黄ばみやニオイの修繕範囲

タバコを原因とする壁の黄ばみやニオイは広範囲におよぶケースが多く、基本的には室内の壁を全面的に張り替える必要があるでしょう。
タバコのヤニで変色している部分やニオイをきれいにするためのクリーニング費用、そして張り替えにかかった費用は借主負担となります。
たとえ賃貸物件の壁の一部分だけに黄ばみが生じていたとしても、借主が負担する修繕費用は全体が対象となるため、ある程度の金額がかかると考えておくのが妥当です。

経年劣化や減価償却のチェックも忘れずに

タバコが原因で壁に黄ばみやニオイが生じた場合は、まず経年劣化および減価償却を確認しましょう。
ガイドラインによれば、6年以上使用した壁は価値がなくなるとされています。
つまり、使用期間が6年以上であれば、張り替えにかかる費用を借主が負担せずとも良い可能性が生まれるのです。
ただし、大家さんや管理会社によっては壁の張り替え工事が発生した原因がタバコにあると判断し、借主に費用を請求することもあります。
まずは貸主と話し合い、内容がまとまらないようなら法律の専門家に対応を依頼しましょう。

まとめ

賃貸物件の壁の傷や傷みは、通常の損耗であれば借主に原状回復義務が生じることはありません。
画鋲の穴やポスターの跡などであれば、借主は原状回復義務を負う必要がなく、修理費用の支払いも不要です。
ただし、タバコの黄ばみやニオイが気になる場合は原状回復義務が生じる可能性があるため、愛煙家は注意しましょう。