賃貸物件の築古と築浅とは？築年数と耐用年数についても解説

賃貸物件を選ぶときに、間取りや立地と同じだけ築年数を重視する方は多いです。
築年数が浅ければ清潔感を感じやすく耐震基準も十分であるため快適な暮らしにつながりやすいですが、家賃が高くなるなどの懸念点もあるため一長一短です。
本記事では、築古と築浅の基準となる築年数とメリット・デメリットをお伝えしたうえで、耐用年数について解説します。

賃貸物件の築年数！築古のメリットとデメリット

築年数に関しては具体的な定義付けがされていませんが、不動産業界では一般的に建物が建てられてから30年以上経過していると築古物件として扱われるケースが多いです。
築年数の古い賃貸物件を選ぶメリットは、家賃の安さ、リノベーション物件だと綺麗であることや、選択肢の多さです。
まず、建てられてから時間が経つと見た目が古く見えたり最新設備が揃っていなかったりするため、ほかの新築物件や比較的新しい物件と比べて家賃が安く設定されています。
一般的には、通常の物件の家賃と比べて1〜2割ほど安く設定されています。
多少建物が古くても、駅近の立地を重視したい方や家賃相場が高いと言われているエリアに住みたい方は、予算を抑えるためにあえて築古を選ぶケースも多いです。
家賃の予算のほかに築年数で詳細検索できるポータルサイトも増えているため、よりご自身の理想的な条件を満たすためには古い物件に絞ってみても良いでしょう。
続いて、築年数が古くなると借主が見つかりにくくなるため、大家さんはリノベーション・リフォームをして内装や外装をきれいにします。
フルリノベーションをしている場合、新築の賃貸物件とほとんど変わらない見た目になります。
最近では、個性的な間取りやデザインに改修する賃貸物件も増えており、「築年数が古い＝オンボロ」のイメージは払拭されつつあるのが現状です。
最後に、新築や築浅の物件は数が限られていますが、新しさを重視して物件選びをすると、予算オーバーしたり間取りが悪かったりする可能性があります。
築古の物件も含めて物件探しをすれば、一気に選択肢が広がるため、防犯性・インターネット完備・ロフト付きなど住環境を良くするための条件を満たした物件を探しやすいです。
築年数の古い賃貸物件を選ぶデメリットは、設備の古さ・機能性の低さです。
まず、建物が古いと必然的に取り付けられている設備も古くなります。
とくにリノベーションやリフォームをしていない物件に対しては、見た目の古さだけではなく宅配ボックス・オートロック・水道・お風呂場などあらゆる設備が古い可能性があります。
続いて、築年数が古いと耐震性・防音性・遮音性が低い傾向にあるため、近隣トラブルの原因になりやすいです。
足音やくしゃみなどの些細な生活音でも騒音トラブルにつながるリスクもあるため、防音機能の高いカーテンやカーペットを使って工夫してください。
ただし、デメリットに関しては古くてもリノベーション物件であれば、問題なく生活できる可能性があります。

賃貸物件の築年数！築浅に住むメリットとデメリット

築年数に関して明確な定義付けはされていないものの、不動産業界では一般的に建物が建てられてから2〜5年以内であれば築浅物件として扱われるケースが多いです。
築年数の浅い賃貸物件を選ぶメリットは、きれいさ・充実した設備・新築より安い家賃です。
まず、建てられたばかりの建物に住めるため、建物の外壁・共有スペース・内装などは新しさと清潔感を感じられるでしょう。
とくに、最近の住宅資材は劣化の進みが遅くなっている上、築5年以内の物件であればほぼ新築と変わらないともいわれています。
ただし、前の住人の暮らし方次第では汚れや欠陥が目立つ可能性もあるため、状態の良さが確保されるとは限りません。
続いて、建物を建てるときに流通している設備を設置するため、築浅であるほど最新設備が搭載される可能性が高いです。
オートロックのセキュリティ・浴室乾燥機・追い焚き機能・モニター付きインターフォンなど、生活するうえで必要な設備があれば事前に確認しておきましょう。
最後に、築古の物件と比べると家賃は高く設定されていますが、建てられたばかりの新築よりは安い価格設定がされています。
新築と違いは、入居した方がいるかどうかのみであり、建物の構造や状態自体には基準が設けられていません。
築年数の浅い賃貸物件を選ぶデメリットは、借主の競合率の高さ・アレルギー反応のリスク・欠陥の確認不足です。
まず、新しい物件に住みたいと考える方は多くいるため、築年数の新しさにこだわりすぎると理想的な家探しができない可能性があります。
最近ではフルリノベーションされて設備や見た目が新築と変わらないような築古の物件も増えているので、立地や間取りなど総合的なこだわりを考慮して選ぶと良いです。
続いて、新しく建てられた建物には建築資材の塗料や接着剤などに化学物質が含まれており、アレルギー反応を起こす方も多いです。
人体に影響が出ないように建築基準法で建材規制は設けられているため、大きな心配は必要ありません。
ただし、建築資材のアレルギー反応に不安がある方は、建てられてから期間の経過した物件を選ぶと安心です。
最後に、新しい物件には入居者が少ないからこそ、住んでみないとわからない物件の不具合や欠陥が見つかる可能性があります。
過去の入居者がたくさんいれば、その方たちから寄せられた問題を改善する余地がありますが、生活してからしか気付けない問題を抱えている可能性がある点を理解しておきましょう。

賃貸物件の耐用年数は建物の構造によって違う

物件はさまざまな構造で建てられており、それぞれ耐用年数が異なります。
物件は建ててから時間が経過するほど、物理的な消耗が蓄積されるため、国税庁は築年数に応じて資産価値を減少させている規定を設けました。
構造別の耐用年数は、木造が22年・鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）が19年・鉄骨造（骨格材の厚み3〜4mm）が27年・鉄骨造（骨格材の厚み4mm以上）が34年・鉄筋コンクリート像が47年です。
不動産業界では、鉄骨造の物件は骨格材の厚みによって区分しており、6mm以上ある物件と鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造はマンションとして扱います。
つまり、アパートに該当する賃貸物件の耐用年数は、原則19〜34年です。
「アパートで19〜34年を越えた物件には住まないほうが良いのでは？」と不安に感じる方もいるでしょう。
しかし、耐用年数に関する省令は昭和40年から現在まで、定期的に改正され続けており、耐震基準や防耐火の基準が厳しくなっています。
リフォームやリノベーションで使用する建築資材や技術の種類も良いものに変わっているため、定期的にメンテナンスされているのであれば築年数が古くても安全性は高いです。
建物の物理的な劣化スピードと国税庁が定める年数は異なる可能性があるため、不安な部分があれば不動産会社に相談しながら家探しをしてください。

まとめ

築年数を基準に賃貸物件を探す場合、新しいほど家賃は高くなりますが、最新設備が搭載されていたり全体的に新しくて清潔感のある生活環境を確保できるでしょう。
一方で古い物件は家賃が安く設定されやすく、フルリノベーションされていれば新築や築浅の物件と変わらない見た目や設備が用意されている可能性があります。
予算・設備・間取り・立地など優先事項を順位付けして、家探しをしてみてください。